业主大会筹备流程及会议召开方案

业筹字[2016]第02号

兰亭雅苑小区全体业主：

    业主大会筹备组已经成立，现在就业主大会筹备流程、会议形式、业主代表、业委会候选人产生办法等约定如下：

一、业主大会筹备流程

第一阶段7-10天：公示本流程，会议表决权构成，且向全体业主就《议事规则》和《管理规约》草案征集全体业主建议；

第二阶段15-20天：归集汇总业主的建议，形成《议事规则》和《管理规约》表决稿，确定业主大会会议的形式以及起始和截止时间，统计选票的方式、时间和地点，前项在小区内公示15天；

第三阶段10-30天：全体业主表决议事规则和管理规约；统计结果，公示表决明细和结果，如满足双过半通过，小区业主大会成立；与此同时征集业主代表候选人和业主委员会候选人；按照议事规则约定的办法，产生业主代表候选人和业主委员会候选人，公示业主代表候选人和业主委员会候选人15天；

第四阶段 10-20天：根据议事规则流程，征集各小组意见，选举小组业主代表，如双过半通过，则业主代表产生，公示表决明细及表决结果。

第五阶段 10-15天：召开业主代表大会会议，业主代表按照议事规则约定程序选举业主委员会委员。如双过半的候选人达到法定的最低业委会人数或者符合议事规则约定的人数，业主委员会委员选举产生，业主委员会成立。召开业主委员会首次会议，由全体委员相互推荐产生业委会主任和副主任。

备注：在业主委员会选举产生之日起30天内，按照物业管理条例规定的备案要求，向街道物业办备案。

每一位业主对上述程序和表决议案条款内容，都有权提出修订建议：

a、全体业主的建议都必须在各阶段征集业主书面建议的公示截止期内，实名书面提交筹备组；征集业主建议公示截止期后，相应的修改建议不再受理；

b、筹备组须对业主的书面建议进行充分综合，且公示如何综合的说明；

c、筹备组在综合不同书面建议，是否修正纳入调整的综合工作中，采用全体筹备组成员书面表决方式，少数服从多数，少数不同意见可签字保留纳入记录(每次会议记录出席者签字)；

d、筹备组公告、通知联系函等文件，依筹备组表决记录，由筹备组组长签发，并报送街道物业办和社区。

二、业主大会会议召开形式、业主代表和业主委员会委员选举办法等制定如下：

1、业主大会是由本小区内的全体业主组成，本次业主大会会议采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加；

2、本小区采用代表制议事规则，选举小组业主代表，同时成立业主代表大会，履行部分业主大会的职责。本次通过召开业主代表大会会议选举产生业主委员会委员。业主代表候选人资格参照业委会委员候选人资格要求。

3、业主的身份以业主所持有的房屋所有权证记载人（含已实际入住的商品房预登记的权利人）为依据确认；

4、房屋所有权证（含商品房预售登记）上注明两人或两人以上共有的，共有人应当书面确定一人出席业主大会会议，行使表决权；

5、表决通过业主大会议事规则、管理规约，应当经专有部分占建筑总专有面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意；选举产生业主委员会委员、增补委员，应当经过拥有面积1/2以上且人数1/2以上票权的业主代表表决同意通过。

6、筹备组应在召开业主大会会议的15天前通知本小区的全体业主，业主大会会议的起始时间和截止时间，请业主准时参加；业主如不能参加业主大会会议的，可以委托物业使用人或其他代理人参加，除直系亲属外，其他被委托人必须有书面授权委托。书面委托书应注明是否有表决权，并对表决事项予以界定；会议召集人已尽告知送达义务，业主未能参加会议，也不派委托人参加的，其票权计入多数人意见中，但必须服从大会的决定；

7、业主大会筹备组主持投票选举工作，在发放选票时，以业主签收、挂号信凭条、发送短信为有效送达。投票可以采用纸质书面选票、手机短信、电话录音等可追溯的形式，选举采用实名投票的方式，凡纸质书面投票表决的，应当经业主本人或者被授权人签字，不签字的视为弃权。业主可在发放选票时现场投票，也可选择投放在固定票箱中；

8、投票结束后，按照事先通知的时间和确定的计票人、唱票人和监票人参加监票、唱票、计票，监票人应由街道办事处派员担任 ；

9、业主代表候选人资格参照业主委员会候选人资格，每幢楼预设业主代表一名。当楼栋小组报名业主代表候选人为一名时，直接由报名人征集小组全体业主意见，双过半通过产生；当小组有多名业主报名时，提交业主表决的候选人不能多于楼栋单元数，如多于单元数，由报名人相互推荐产生楼栋单元数的人数候选人，可由本组业主“双过半”表决通过多人共同承担代表职责。

10、本小区业主委员会组成人员设7人，设主任1名、副主任1名、其他委员5名；

11、业主委员会委员候选人应具备下列条件：本物业区域内的业主； 具有完全民事行为能力；本人、配偶及其直系亲属在本物业区域内提供物业服务的企业、开发商中没有任职；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁；具有一定的组织能力；具备必要的工作时间；书面承诺符合上述参选条件，并积极、及时、全面履行工作职责。

12、业主委员会委员候选人采用筹备组推荐、十名以上业主联名推荐以及业主自荐的形式。筹备组应当参照报名应提供的资料审查委员候选人资格，如符合候选人资格的报名人数多于约定人数，则由报名候选人内部相互推荐并最终按照得票多少排序确定候选人名单。

13、业主委员会委员采用差额选举的办法，本小区业主委员会候选人11名，从中选出9名，其中7为业委会委员，2名为候补委员，差额2名，每张选票选举委员应不超过9名，多选无效。

本文件公示时间为7天。      

南京市栖霞区兰亭雅苑小区业主大会筹备组

签发：       

2016年09月10日