兰亭雅苑小区业主大会议事规则（征集建议稿）

第一章  总则

第一条【业主大会基本原则】

第二条【业主大会组织形式】

第三条【业主大会成立】

第二章  业主小组

第四条【业主小组内部的事务】

第五条【涉及若干业主小组共有部分的事项】

第六条【推选、换选小组代表】

第七条【业主小组议事方式】

第八条【代表履职应满足条件】

第九条【其他机构对小组事务的支持义务】

第三章  全体业主表决事项及启动

第十条【全体业主表决的事项】

第十一条【启动全体表决的条件】

第十二条【全体业主表决前的议案形成及表决程序】

第十三条【组织主持】

第十四条【有效送达、有效表决与有效反馈】

第十五条【业主投票权数确定、表决权的行使】

第十六条【业主表决权的代理、表决票代交】

第十七条【表决的决定告知义务、报送或变更备案】

第四章  业主代表大会履行业主大会职责

第十八条【代表大会职责】

第十九条【代表大会定期会议及临时会议启动】

第二十条【代表大会会议召集】

第二十一条【代表大会会议程序】

第二十二条【代表大会议事及表决权】

第二十三条【业委会委员选举】

第二十四条【决定物业管理方式与物业服务方选聘】

第二十五条【决定大修更新事项程序】

第五章  业主委员会设置的职责及授权

第二十六条【业委会设置及要求】

第二十七条【对业主委员会的授权及主要职责】

第二十八条【业主组织工作经费】

第二十九条【业主委员会委员资格条件】

第三十条【业主委员会主任职责】

第三十一条【业主委员会副主任职责】

第三十二条【业主委员会委员职责】

第三十三条【业主委员会委员的资格终止】

第三十四条【会议时间及会议形式】

第三十五条【会议召集与参会人员】

第三十六条【会议决议及机记】

第三十七条【联席会议】

第六章 附则

第三十八条【表决质疑的处理】

第三十九条【规则生效】

第四十条【规则修改、补充与备案】

第四十一条【规则保存与执有】

附表1、各业主小组面积和人数表决权分布清单；

附表2、业主小组推选代表的表决意见

附表3、授权委托书样本

第一章  概  述

第一条【业主大会基本原则】业主大会应遵循的基本原则如下：

1、谁受益谁付费、共有财产共同做主（共有财产指使用权或所有权，下简称“共有”）；

2、业主委员会、业主代表大会就有关事项表决前，应保障确定之期限(除特别注明工作日外，本规则中的期限均为日历期限)、渠道与平台，使业主了解、参与，可以实名表达书面建议；保障业主在知情前提下行使建议和表决权；遵法守约。

第二条【业主大会组织形式】全体业主采用“议事规则”、“管理规约”等书面共同约定的方式构成业主大会组织，决定：

设楼栋为业主小组，以业主小组为基本议事单位；由各业主小组产生的业主代表组成业主代表大会（下简称“代表大会”），履行业主大会组织的主要议事决策职责；选举成立业主委员会（下简称“业委会”）为执行机构，即日常事务管理机构。

业主代表在代表大会的表决票权，即所在业主小组户数和专有面积数，详见附表1。

第三条【业主大会成立】业主大会自全体业主在符合“双过半”的基础上表决通过“管理规约”、“业主大会议事规则”之日起成立。“双过半”是指：共有范围的一致意见业主之专有建筑面积占该范围内专有总建筑面积1/2以上，人数占总人数1/2以上（共有范围分别为：单元内、楼栋内、全小区等，共有财产明细内容列入管理规约附件一及管理规约第二条）。

第二章  业主小组

第四条【业主小组内部事项】下列不涉及其他业主小组的事项，由本组（相应共有范围）全体业主集体讨论决定：

1、推选业主代表；

2、本组范围内共有设施设备维修、日常使用消耗和维保年检费用分摊，如单元楼道门厅等照明用电，电梯、水泵等动力用电，门禁对讲弱电消耗，设施设备维保年检费等；

3、本组范围内的共有建筑物、构筑物、场地、绿化、设施设备等共有物维修、更新、改扩建及费用分摊事项；

4、没达到动用维修资金条件，又不在物业服务日常小修范围内的维修或出新的事项（包括本单元门禁升级改造、加装监控、楼道内部出新等）；

5、利用本组共有资产获得收益的使用方案与监管，如电梯广告费等；

6、本组范围内仅涉及部分业主共有部位、设施设备大修更新的，由所涉业主商议决定；

7、本组范围内业主之间的其他事项。

决定第1、4、5、7、项事项，以共有范围业主“双过半”表决通过决定；其他事项以共有范围内，专有部分面积占建筑物总面积2/3以上，人数占总人数2/3以上业主表决通过决定。

第五条【涉及若干业主小组共有部分的事项】超出一个业主小组范围（即涉及多个业主小组）但未及全小区业主小组的，本议事规则第四条所列第2至7项的事项，以所涉及之共有范围的业主表决决定，决定要求通过之比例与第四条中的约定相同。

第六条【推选、换选小组代表】业主小组按以下方式集体讨论推选业主代表：

1、有关工作人员（包括业主大会筹备方、换选时原业主代表或会议召集人等）应在该组张贴（不少于7天），并以手机短信（可辅之以电话、电子邮件、挂号信等）方式通知本组全体业主集体讨论推选代表的时间、场所、方式，按“双过半”通过，产生小组代表并留存书面资料。

代表任期期限可由本单元业主集体决定，可连选连任。

业主代表应为本组自然人业主或法人业主授权的代理人，符合业委会成员任职资格。担任业主代表后不符合的，由本组业主换选或由本组业主联系程序监督组责令其限期改正。

2、小组代表在代表大会会议中的投票表决不可更改和撤销，代表大会的决定对全体业主有约束力。

3、推选、换选代表的表决材料在本组张贴公示，各组汇总的表决结果应在小区显著位置张贴公示，公示均不少于7天。

4、每幢楼预设业主代表一名。当楼栋小组报名业主代表候选人为一名时，直接由报名人征集小组全体业主意见，双过半通过产生楼栋代表；当小组有多名业主报名时，提交业主表决的候选人不能多于楼栋单元数，如多于单元数时，由报名人相互推荐产生楼栋单元数的人数候选人，可由本组业主“双过半”表决通过多人共同承担代表职责。多人担任一个名额代表的，应书面约定代表大会议事表决前，征集通知本组业主的轮值或单元分片分工；本组业主反馈投票的一致意见不过半时，多人必须取得一致意见，按照一致意见代表本组投票；如多人代表没有取得一致意见时，应向本组全体业主及时告知说明，并在会议约定的表决期限内，多人代表须分别征集本组未反馈表决的业主意见，业主表决意见汇总后，多人代表须按照业主多数相同意见代表本组投票。

本组产生多位业主代表时，多位代表应书面约定单元或楼层分工，并由多位代表相互推荐产生一名小组组长，组长代表本小组业主双过半意见或者业主代表统一意见在业主代表大会会议上投票签字，组长因故不能参加业主代表大会会议投票的，应由多位业主代表临时书面约定一位代表参加业主代表大会会议的投票和签字；

如果本组未推选出达到“双过半”的代表，可由各户业主轮值担任代表，本组轮值协议应该有“双过半”以上业主签字。

5、如本组没有“双过半”的代表，也没有“双过半”业主书面约定代表轮值，在代表大会投票前，召集方应在该组公告，在规定期限内仍未产生代表参加代表大会投票的，该组在本次代表大会的表决计为“弃权”。代表大会按议事规则投票的结果对本组业主有约束力。

6、任期内代表本人或本组业主认为代表需更换的，可以召集本组其他业主集体讨论，按本条规定程序换选代表。

第七条【业主小组议事方式】小组代表为小组议事的召集人，负责召集小组业主会议，集体讨论作出本组决定。

1、本小组范围内的事项，按第四条约定表决。

2、涉及全体业主表决的事项，小组代表负责向本组业主介绍事项内容，组织讨论，负责收集本组业主表决结果（同意、反对及弃权票数），并交大会召集人汇总。

3、业主可委托他人或小组代表代为表决，具体要求执行第十六条关于委托表决的规定。

4、表决方式包括书面表决、手机短信、电子邮件、南京市物业网公共决策平台投票等一切可追溯再现形式；表决一旦做出不可撤销。如本组业主对议事表决程序有质疑的，可按第八条最后一款处理；采用隐瞒或欺骗方式获取本组业主表决签字的，经质疑业主提出有效证据，由隐瞒欺骗行为人向相关共有范围业主支付瞒骗签字造成损失的三倍费用及诉讼费。

5、表决通知送达业主后，在既定期限内未投票的，凭相应可追溯资料信息，将未参加投票的业主票权计入已表决的多数票（未投票的人数比例应低于50%）。

第八条【代表履职应满足条件】小组代表履职以及在代表大会的有效表决应满足条件：

1、在本组公示当前小组代表；并及时公示小组或业主代表大会议事表决等相关文件；

2、在代表大会或全体业主表决的议题征集建议的7天内，负责将征集建议的通知，以第六条第1项的方式送达本组全体业主，或召集本组业主集体讨论；

3、在代表大会会议表决前的15天公示期内，负责将表决事项的通知，以第六条第1项的方式送达给本组全体业主（或召集本组业主集体讨论），并接收业主对代表投票的书面要求。如有本组双过半业主书面一致要求的，业主代表则按双过半业主的要求在代表会议上表决，不满足前述条件的，业主代表则按照自己的意见在代表会议上代表本小组表决投票。不满足告知送达、或拒收书面要求，或不按双过半业主一致要求的，代表表决无效；

4、保存本组业主签字表决材料和本组讨论记录内容，若遗失按不利于保管人认定证据。

不满足本条之2、3的业主代表的表决无效。是否满足，由本组业主向代表大会召集方提书面质疑书及证据，由其组织公开举证听证，提出处理方案报业主代表大会处理。

第九条【其他机构对小组事务的支持义务】业委会和物业服务方应就小组议事所涉的设施设备技术、法律、财务等方面，提供支持；

多个小组共同的对外采购发包等团购业务，由相关小组业主表决决定，业委会负责提供联系信息、询价等协助工作。

相关小组业主表决事项须使用对外印鉴、介绍信等的，业委会应及时提供(有关民事责任由作出共同决定的相关小组业主承担)。拒绝提供而造成相关小组业主合法权益受损的，由业委会责任人承担赔偿，受损方可依据本条提起赔偿诉讼。

第三章  全体业主（业主大会）表决事项及启动

第十条【全体业主表决事项】下列事项由全体业主表决：

1、制定和修改管理规约、业主大会议事规则；

2、申请改建、重建全体业主共有财产范围的建筑物及附属设施；

3、申请分立或者合并物业管理区域；

4、代表大会通过决议，要求提交全体表决的事项。

决定第2项事项，应当经全体业主专有建筑面积2/3以上的业主且占总户数2/3以上的业主同意；决定第3项事项，应当经原物业管理区域内和拟调整后物业管理区域内的专有建筑面积占建筑总面积1/2以上的业主，且人数占总人数1/2以上的业主同意。

决定其他事项，应当经全体业主专有建筑面积过半数的业主且占总户数过半数的业主同意；具体表决方式参照第七条之3、4、5。

第十一条【启动全体表决的条件】对上述由全体业主表决事项的议题：或业委会提议；或达到20%以上票权(人数和专有面积比例)的业主书面提议；或代表大会决定提议的，应进入全体业主表决程序(本规则第十二条)；

达到10%及以上票权，但未达到20%以上法定票权的业主书面提出议题，联名签字的业主愿意先行垫付召开业主大会会议的全部费用；如果议题经过全体业主表决，表决结果符合法定比例的票权通过，本次会议的费用由全体业主分担；如果议题经过全体业主表决，表决结果不符合法定比例票权没有通过的，则本次会议的费用由联合签名的业主共担。

依法及依本规则表决过的同一议题，半年内不可再次提议，是否同一议题，由代表大会审查决定并公告。

第十二条【全体业主表决前的议案形成及表决程序】全体业主表决，按以下程序进行：

1、组织征集业主提议和议案，修改建议，包括：在显著位置公告已提交的议题，征集业主书面实名修改建议，并明确不少于7日的征集期限，提交会议组织者签收；

2、综合所收到的书面建议整理出拟表决议案，并作出调整修改的说明，阐明建议被采纳或无法纳入的原因，对可归并为单项议题的建议进行归并，就调整修改说明反馈给建议人并接受其质询；

3、将拟表决议案公示并告知表决(投票)要求(包括待决事项、投票及提交方式和投票开始和截止时间)，拟表决议案事项的通知应送达各业主小组代表手中，拟表决议案公示不少于15日。

4、组织者按表决截止时间收集业主表决票并进行统计，做出表决清单(包括房号、议题，赞成、反对、弃权及废票等)；

5、表决截止3日内将业主大会决议(表决事项是否通过、其合法有效性等)及表决清单，在小区显著位置、小区网站或南京物业网公示。公示期不少于15日，供全体业主核查投票统计误差及真实性。公示期内接受核验校正，逾期仍主张全体业主表决侵犯自己合法利益者，应提起撤销权诉讼，期限为一年，自知道或应当知道该议案表决决定之日起计算。

6、业主可委托他人行使表决权，具体要求按第十六条关于委托表决之规定。

第十三条【组织主持】全体业主表决程序的组织工作，除本规则明确由代表大会主持的以外，均由业委会负责，各业主小组负责配合。

第十四条【有效送达、有效表决与有效反馈】表决程序中所涉及的各项通知、公告、表决票、计票规则等文件采用下列方式的，为有效送达或有效表决：

1、纸质签字。由业主本人或业主家人当面签收、书面签字表决；

2、短信方式。根据业主提供或预留的手机号码，以手机短信等其他可追溯方式送达、以短信回复表决(按公示送达的表决回复约定，在既定时限内回复)，发送与接受的短信应作为可追溯证据保留；

3、邮递寄送。按照业主提供的联系地址、通讯方式发送邮局挂号信。预留地址、手机号码和联系方式发生变更的，业主应及时通知业委会和物业服务企业，否则按原预留地址发出之书面通知、信函，在交寄日后满7天且未收到邮局退件通知的视为送达；

4、网络方式。按南京物业网公共决策平台在本小区推行实施的方式执行。

有效表决应同时满足第十二条关于拟表决议案形成及表决程序的要求以及本条关于表决程序中所涉及的各项通知、公告、表决票、计票规则等文件的有效送达的要求。

业主参与全体表决事项的各阶段，只能在规定期限内提建议、修改意见及行使表决权，逾期无效。

第十五条【业主投票权数确定、表决权行使与表决生效】业主的投票权，按其所占的面积比例和户数比例计算，执行《江苏省物业管理条例》第九十二条的规定。

1、产权证上有多个家庭成员的，任一成员均可作为该户业主投票(没有在产权证列名的家庭成员签名投票应填写与业主的家庭关系)。如果产权证上两个以上所有权人不是一家人的，应当书面确定一人投票。

2、业主无民事行为能力或被限制民事行为能力的，由法定监护人代为行使表决权。

3、业主为非自然人的，应书面委派代表参与议事，行使表决权。

表决投票的选项为“同意、反对和弃权”，所投弃权票将计为“同意”或“反对”的多数票；弃权并不同意计为“多数票”的，应特别注明自己“弃权并不同意计入多数票”。

表决通知已送达但不参与也不委托他人表决的未投票票权，计为“弃权”并计入“多数票”。但本规则生效前，第一次全体表决送达未投票的“弃权”不计入“多数票”。

在公告表决票回收时限届满后，如与会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的，组织者可在小区显著位置通知延长投票时间，组织人员催收表决票、选票，延长时间按照有关法律法规规定并结合本小区实际情况确定。

表决生效应满足未投票票权比例(人数与面积)均低于50%且公示7日内无书面异议。

第十六条【业主表决权的代理、表决票代交】全体业主表决，可以采用以下方式之一委托他人代理或代为提交：

1、小组代表召集本组集体讨论，各户按自己意愿在对应房号栏目内签字表决后提交；

2、业主明确表决意见为赞同或反对或弃权的，单独填写托人代为提交，或以可追溯证据的方式托人按自己意见填写后提交；

3、委托他人代为表决。委托人应出具书面委托书，载明委托事项、受托人、委托书有效期限。

第十七条【表决的决定告知义务、报送或变更备案】负责全体表决的组织者，应将表决结果按以下方式公布或送达以保障业主知情权：

1、公示表决清单，并允许业主查阅；

2、查阅者应出示本人身份证及房产证，且签署如泄露他人隐私承担相应法律后果的保密承诺书。

决议公告须报送街道办、社区居委会，涉及业委会委员、财务负责人、议事规则、管理规约等原先备案内容发生变更的，应及时办理备案变更手续。

备案后，业委会应当将备案情况以及本届业委会委员的姓名、联系电话和委员分工情况等在本小区显著位置公示。

第四章  业主代表大会履行业主大会职权

    第十八条【代表大会职责】各业主小组确定代表后组成代表大会，履行业主大会如下职责：

1、选举或换选业委会委员，授权并监督业委会工作；

2、决定选聘、解聘、续聘物业服务企业或其他管理人，或者自行管理的方式；

3、决定全体业主共有财产范围的资金使用、续筹方案，并监督实施；

4、安排业主代表旁听业委会会议，协助业委会开展日常工作；

5、审议批准业委会提出的本规则第二十七条提议、建议的事项；

6、对全体业主共有部分设备设施专项委托分项服务，审议批准并授权业委会签署合同；

7、决定改变全体业主共有部分的用途；

8、制定、修改利用全体业主共有部分进行经营的方式；全体业主共有场地或停车位、车库的使用分配方案(费用标准、轮流或抽签或竞价的分配方案)；

9、听取业委会述职；决定业主大会、业委会活动经费的年度预算额度、开支内容和授权活动范围；审议批准年度决算(业主代表大会无权批准给业主代表发钱)；

10、改变或者撤销部分业主、业委会作出的与业主大会决定相抵触的决议；

11、审议批准业委会的管理制度包括印鉴管理、档案、财务、共有部位实施经营等；

12、业委会委员集体辞职时，负责过渡阶段事务，召开代表大会临时会议选举新业委会；

13、对换选1/2以上业委会成员的提案进行审查，符合有关法律法规及本议事规则的，组织换选工作；

14、对第十九条约定的符合启动条件的召开代表大会临时会议的提议，业委会逾期不召集的，代表大会负责主持召开临时会议，组织全体业主讨论议案的修正、公示、表决等事项；

15、达到法定或者约定比例的业主提议对物业管理工作和财务的临时调查和审计事项(公开征集业主志愿者组成若干服务合同履约监督专项组)；

16、业主提出的，有关业委会委员违反工作程序，不作为、不回避、营私舞弊等不称职行为，组织质询、听证答辩，或换选的工作事项；

17、视小区实际运行的需要可以设立程序监督组：公开征集业主报名，组成除业主代表、业委会成员以外的不少于5名的程序监督组。程序监督组职责为对业主代表、业委会成员履职程序是否符合议事规则留取证据、受理质疑组织举证听证。具体负责对本规则第六条第1项、第十二条、第十四条等议事程序要求张贴的通知公示等资料及时拍照留存；向业主代表调取保存发送的短信(内容及号码)；受理业主质疑未及时张贴和发送短信等不满足履职程序的争议，履行第八条最后一款职责等；

18、小区其他重大事项。

决定以上事项，应当经过拥有面积1/2以上且人数1/2以上票权的业主代表表决同意通过；以上各项未及全体业主，仅限于若干街区范围内业主共有须决定事项的，由相应街区业主代表依相应业主小组范围内的票权议事决定。

第十九条【代表大会定期会议及临时会议启动】代表大会分定期和不定期会议，定期会议每年一次，一般在每年一月份召开。

20% 的业主书面联名提议、或 50% 以上的业主代表书面联名提议、或业委会的书面提议应启动召开代表大会临时会议程序。

达到10%票权但未达到20%以上法定票权的业主书面提出议题，联名签字的业主愿意先行垫付召开代表大会会议的全部费用；如果议题经过全体代表表决，表决结果符合法定票权比例通过的，本次会议的费用由全体业主分担；如果议题经过全体代表表决，表决结果不符合法定比例票权没有通过的，则本次会议的费用由联合签名的业主共担。满足上述条件也应启动代表大会临时会议。

已决定的同一议题在6个月内不得再次提议召开代表大会临时会议。

提议换选业委会全体委员的，换选表决前应安排业委会召开说明会，就相关事项向全体业主陈述申辩。新业委会产生前，现任业委会继续履行职责。

第二十条【代表大会会议召集】代表大会定期会议由业委会负责组织；临时会议按以下约定安排组织方：

1、符合本规则第十九条启动条件的一般临时会议，业委会应于20日内负责组织召开(换选业委会1/2以上委员的除外)；

2、业委会逾期未召开，由代表大会召集人(召集人不履职的，由提议方)负责组织；

3、换选业委会1/2以上委员的临时会议，由代表大会召集人负责组织。

第二十一条【代表大会会议程序】代表大会组织方接到符合启动条件的提案(草案)后，20日内召集提议方和业主代表组成会务组，必要时聘请第三方服务机构参与，程序如下：

1、组织征集业主意见和提案修改，由代表具体执行本规则第八条之2、组织方汇总；

2、汇总后5日内公示草案修改后的拟表决议案，包括草案讨论修改有关情况说明和表决期限等，公示期不少于15日。业主代表按本规则第八条之3履职；

3、主持代表大会会议讨论及表决；

4、统计表决结果，并在小区适当位置和网上公示。公示内容包括本次表决事项是否通过或有效的说明，各业主代表投票清单一览表及说明供全体业主核查。公示期不少于7日。

认为代表大会表决侵犯自己合法权益者，应通过法律途径解决(参见第十二条之5)；

5、代表大会表决形成的决议自公告之日起对全体业主有约束力。

第二十二条【代表大会议事及表决权】全体业主代表推选召集人1名、协助召集人2名，负责会议召集等工作。召集人和协助召集人不得兼任业委会委员。召集人、协助召集人均不履行职责时，由业委会成员以外的至少3名业主代表组织召开代表大会会议，推选召集人；

业主代表的户数与面积数表决权，即所在业主小组的业主户数与面积数。每位代表投票表决时的票权比例，为所在业主小组户数与面积数分别占所涉范围加总户数与面积数的比例。

代表大会做出的决定及各位代表投票的表决清单，应在3日内公示，同时应交送业委会归档、并抄送街道物业办和社区居委会等处；

代表大会拟表决议案等内容的会议通知符合15日公示期，且有效送达业主代表后，在投票截止日“未投票”的业主代表的票数，计入已投的多数票。但有效决定应满足已投票的人数权超过1/2(即未投票的人数票权应低于1/2)。

业主代表可书面委托他人表决。业主代表委托他人表决的，应在授权委托书中明确选择同意、反对或弃权；投弃权票的同时明确是否不同意将本人弃权票计入多数票。

第二十三条【业委会委员选举】业委会委员的候选人产生及选举程序约定如下：

1、业委会委员候选人向全体业主征集报名，由会议组织方负责；

2、业委会委员_7名，候补委员2名，提交表决的候选人名额为 11名。当报名参选人数多于候选人名额时，由报名参选人相互推荐产生，按互推得票顺序确定提交表决候选人；候选人名单简介在表决前公示不少于15天；

3、代表大会代表对候选人表决，在候选人中最多勾选 7名正式委员、2名候补委员；

4、得票过半的候选人分别当选正式和候补委员 (出现在任业委会成员辞职或搬离本小区等缺额情况时，候补委员依得票顺序补入业委会)。如果候选人得票数一样，则由代表大会就得票相同者再行表决，直至选出符合要求之业委会成员；

5、选举产生业委会委员后，由委员推选产生主任、副主任；

6、公示名单及选票中的候选人排名，采用房号方式排序。

第二十四条【决定物业管理方式与物业服务方选聘】业主代表大会决定自行管理还是委托物业服务企业或者其他管理人管理，提交表决前，业委会应作出门岗巡逻岗、保洁、维修、绿化及客服的总体岗位配置、运行作业大致标准、相应费用匡算及合同期限违约责任等，包括电梯、消防维保等分项服务的服务质量和费用备选方案。

由业委会准备测算的备选方案；业主代表大会决定选聘物业服务方程序约定如下：

1、业委会提出以上有关测算的备选方案建议，作为选聘企业的方案及合同要点；

2、业委会草拟选聘企业或其他管理人的方案及合同要点，在小区显著位置张贴，约定期限，征集业主实名书面修改调整意见；

3、业委会签收业主提出的修改调整意见，并将所提意见、建议综合归并形成合同初稿进行公示。围绕合同要点的某项内容出现相反意见的，可将合同初稿的该项内容分设提交代表大会表决的议题。各分项议题形成的《合同基础文本》及议题说明公示15天(业委会组织业主代表在各业主小组张贴)

4、公示15天期满的前3日内，各业主代表短信通知本组业主收集表决反馈意见及证据，据此进行代表大会表决，确定《合同基础文本》(“甲方邀约”)和选聘方式并公示表决结果；

5、业委会按代表大会确定的“甲方邀约”和下列选聘方式之一公开征集应聘方参与竞争：

(1) 通过南京市物业网等公开渠道发出邀请公告；同时动员各业主小组报名组成招聘工作组；由招聘工作组，组织竞聘者到小区布置展台，介绍对合同的承诺保障；招聘工作组将既定期限内报名和布展竞聘的应聘方，汇集成提交业主代表大会表决的备选清单；

(2) 外聘有资质的招标代理机构，经招标程序确定拟提交业主代表大会表决的应聘方。

6、业委会估算选聘工作过程所需发生的费用，由全体业主按面积分摊；如全体业主共有收益账上金额足以支付，可直接拨付。

7、将上述步骤确定的备选竞聘方和拟表决合同和选聘工作费用估算，制作并公示投票的相关通知，布置送达，提交业主代表大会实施表决 (关于“弃权”和“未投”等计票方式，按照本规则第十五条规定办理)，并公示表决清单一览表和中选物业企业。

表决票应注明“授权业委会与下列应聘方签订于___日公示的物业服务合同”。

第二十五条【决定大修更新事项程序】涉及全小区共有范围的大修更新事项，由业委会在小区公开征集熟悉相关技术领域的业主组成工作组，准备有关测算的备选方案，按本规则第二十一条程序，由代表大会会议表决并实施。

第五章  业主委员会组织结构与职权

第二十六条【业委会设置及要求】业委会管理工作规程，由代表大会议定。

业委会成员按本规则第二十三条表决产生，设主任1名，副主任 1名。委员缺额时，候补委员补入，补入仍不足的，由业委会提请代表大会组织补选。业委会委员任期3年，连选连任最多2届；如有1/5以上业主代表提出，每年可换选一定比例，换选参照选举程序。

根据工作需要，业委会可向代表大会提议聘请专职秘书。

设“南京市栖霞区兰亭雅苑住宅小区业主大会”印鉴为全体业主表决和代表大会对外的业主组织印鉴；业委会印鉴用于小区内部事务。由业委会主任以外的委员(经业委会决议)负责印鉴保管使用；业主大会印鉴凭代表大会的相应决议使用，向代表大会负责。

业委会的决定不得超出代表大会授权，不得从事与小区管理无关的活动。

任期内委员擅自决定造成业主损失的，由当时任期内的责任人承担应诉赔偿责任，责任人对侵权委员可行使追偿权。

第二十七条【对业委会的授权及主要职责】业委会权限及主要义务职责如下：

1、为代表大会或全体业主表决，组织准备相关事项；定期向代表大会会议述职；

2、向代表大会提出管理规约和议事规则以外的小区规章制度的草案和修改建议；

3、向代表大会提议专职或兼职法律、财务人员的聘用，布置检查所聘请人员的工作；监督物业服务企业或其他管理人履行物业服务合同，对服务合同履行情况定期考核；

4、业委会财务负责人由代表大会批准(业委会主任不得担任)，使用财务专用章凭代表大会专项决议或代表大会批准的预算计划科目额度及波动幅度；财务管理事项为：

1）全小区业主共有范围：拟订年度财务预算、决算方案，在代表大会表决通过的年预算不超过10%的波动范围内执行预算；草拟共有部分使用、收益方案，提交代表大会表决；

2）单元/楼栋业主共有范围：为单元/楼栋业主共有资产、收益、开支分摊、维修资金等，建立核算账目；根据小组议事的决定，代为管理；

3）上述财务资料均须公示两周以上；季度财务公示资料包括每笔开支摘要、分录、单据号，保留公示直至下一季度。公示的费用归集(业主应分摊的费用)，包括按专有面积归集的和按车位使用归集的物业费分摊缴费清单；全体业主共用水电消耗代收代缴的分摊费用缴费清单；共有部位场地等应收实收经营性收入，等归集和代收的缴费清单。

5、对物业服务合同维修范围以外，未达到动用专项维修资金条件，需动用全体业主(或街区组团)共有收益用于建筑物及其附属设施的紧急维修之事项单项达2000元且年度单项累计超过20000元的，必须事先提请相应范围业主代表会议紧急表决；紧急维修事项单项未达2000元且年度单项累计超过20000元的，事后提交代表大会审核表决确认。

6、涉及全体业主的大修更新项目方案的选型、技术经济论证、确定备选厂家，是否聘请项目监理等，负责形成提交代表大会表决的议案；

7、代表全体业主权益，催缴分摊费用；对管理规约的违约行为，对物业服务合同的违约行为、对共有权益的侵权行为，代表全体业主委托律师或其他代理人按代表大会确定的程序向行为人提起诉讼；

8、对单元/楼栋议事的场所安排、会议表决、办理小组事项出具介绍信等予以协助；

9、妥善保管有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物。管理规约、议事规则、业委会委员等事项发生变更的，自变更之日起30日内办理变更备案；

10、每季度第1周周日为核查日，季度核查日以外业主申请核查的，需向业委会预约。业委会接待业主并就以下事项或资料的查询答复质疑：代表大会、业委会有关档案，包括会议纪要、表决决议和公告、财务账目及单据、维修资金账目、共有资金使用情况及账目等。

业主查阅相关文档应出示身份证和房产证，并进行查阅登记，对涉及业主隐私内容的，查阅人应签保密协议。

业主查阅时有权摘录、拍摄、复制相关文档。

业主对所查资料提出书面质疑的，业委会应7日内书面答复，逾期未答复，业主可以向代表大会召集人提起核查审计动议。

11、督促物业服务企业公示有关费用归集、分摊和开支情况，包括按专有面积归集和按车位使用归集的物业费，全体业主共用水电费用分摊，共有部位/场地等应收、实收经营性收入费用归集以及其他代收代缴费用等。

12、督促业主依法按约使用房屋，协调业主与物业服务企业或者其他管理人之间的关系，调处物业管理纠纷，每月安排一次(不低于2小时)与业主的交流会，汇报进展，听取建议；

13、配合相关行政主管部门对房屋建筑安全的检查工作；定期参加行业主管部门组织的物业管理培训，接受社区居民委员会、街道办以及主管部门的指导与监督；

14、按规定建立业委会委员信用信息；

15、代表大会授权的其他事项。

第二十八条【业主组织工作经费】业主组织工作经费由业委会负责管理，具体预算及构成，由年度代表大会决定，用于下列开支：

1、业主大会、代表大会、业委会的文印、咨询、场地等会务开支；

2、必要的日常办公、通讯等费用(含业委会委员及业主代表的通讯开支等)；

3、聘请人员如专职秘书、职业经理顾问、财务人员或法律顾问等开支。

业主组织工作经费，不得向物业服务企业或其他管理人摊派，经费来源按以下方式筹集：

1、业主每月按每平方米建筑面积归集；

2、全小区共有部分(停车位、户外广告位等) 的经营收益；

3、业主自愿捐赠或其他渠道筹集。

业主组织工作经费所有权属全体业主，按本规则相关规定进行管理和开支。

经费收支帐目接受业主核查和书面质询。

第二十九条【业委会委员资格条件】业委会委员应当是本小区自然人业主或法人业主授权的代表，并符合下列条件：1、具有完全民事行为能力；2、遵守管理规约、业主大会议事规则，遵守业委会工作管理规定，按时足额交齐业主应分担的费用；3、有必要的工作时间；4、本人、配偶及直系亲属未在本小区物业服务、开发商的企业、机构中任职；

不符合以上条件或有《江苏省物业管理条例》第21条第1款所列情形，即“有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的”，不得担任业委会委员；担任后出现上述情形的，由业委会责令限期改正，未改正的，由代表大会罢免。

第三十条【业委会主任职责】业委会主任委员负责日常事务，履行以下职责：

1、负责召集业委会会议，主持业委会工作；

2、主持制订业委会工作计划和实施方案；

3、主持起草印章使用管理、档案资料管理和财务管理等方案报代表大会批准；

4、代表业委会向代表大会汇报工作；

5、组织、协调、解决本建筑区划物业管理实施工作中的日常问题；

6、组织研究、论证本建筑区划物业管理实施工作中的问题；

7、执行代表大会、业委会决定；

8、完成业委会交办的工作；

9、组织履行本规则第二十七条关于业委会的职责。

第三十一条【业委会副主任职责】业委会副主任委员履行的职责有：1、协助业委会主任委员工作；2、根据业委会主任委员的授权，召集业委会会议、主持业委会工作；3、业委会主任委员缺席时，代行其职责； 4、第三十条之7、之8规定之职责。

第三十二条【业委会委员职责】业委会委员的职责是：

参加业委会会议、参与业委会有关事项的决策，包括制订业委会工作计划和实施方案、制订印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度、组织、协调、解决本建筑区划物业管理实施工作中的日常问题；联系业主、业主代表，广泛了解本建筑区划内物业管理动态、情况和问题，向业委会或代表大会反映业主的意见和建议；以及第三十条之7、之8规定职责。

第三十三条【业委会委员的资格终止】业委会委员发生不满足本小区议事规则“业委会委员资格条件”要求的，其资格自行终止。

以书面方式请辞委员职务的，应办理工作移交后由业委会报经代表大会同意，终止资格。

委员资格终止的，业委会应在3日内公示，公示期不少于15日。

自公示之日起5日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业委会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，请街道办责令移交，所在地公安机关予以协助，协助处理无果的，业委会可针对其本人依本条款约定提起诉讼。

违约赔偿最高为延误事项损失的4倍。

第三十四条【会议时间及会议形式】业委会会议分为定期和临时会议。定期会议每月至少召开一次，召开时间一般在每月的第一周。

经1/3以上业委会委员提议或主任认为有必要的，或者业委会就业主提议形成议案的，应及时召开业委会临时会议。

业委会会议时每名委员具有同等表决权。

第三十五条【会议召集与参会人员】会议由主任负责召集和主持，主任因故不能或不履职的，由副主任召集主持，主任、副主任都不能履职的，由半数以上委员推举一名委员召集和主持，继续任职委员不足半数推选的，由代表大会协调指定召集的委员。

召集人提前3日将会议通知及有关材料送达每位委员，并在小区显著位置公示通知。会议应有过半数委员出席，委员因故不能参加会议的，提前1日向召集人说明，并履行请假手续。业委会委员不得委托他人出席业委会会议。

业委会会议接受业主旁听，代表大会应安排代表列席业委会会议。会议可邀请物业服务企业、社区居委、街道办有关人员列席。

需听取意见和建议的会议，会前应明确发言规则。

第三十六条【会议决议及记录】会议形成的决议，须经全体委员半数以上（含半数）表决同意通过。持不同意见的委员可以在会议决议原件中注明个人保留意见，但应服从业委会会议的有效表决决定。

以业委会名义发布信息，须经业委会会议作出决定，加盖业主委员会印章。自作出决定之日起3日内，在物业网及小区公示，接受业主查询和监督。公告期不少于15日。业主委员会作出的决定自公告之日起对业主和业委会委员具有约束力。

业委会会议应制作会议记录，与会者签字确认的记录及会议决议原件，应存档。

第三十七条【联席会议】如与相邻物业管理区域共有非市政道路或者其他配套设施设备的，本小区业委会应当与相关业委会沟通，建立联席会议制度以促进有关问题的解决和管理工作的顺利开展。

第六章 附则

第三十八条【表决质疑的处理】对有关表决签字提出质疑的，按以下程序处理：

1、质疑者提出书面申请并提供基本证据；

2、在提供基本证据的基础上，质疑者与组织者签署核查协议：质疑者暂垫笔迹鉴定费用，若表决签字系伪造，组织者先支付费用再向伪造行为人追偿及追究由此造成的损失责任；若表决签字真实，由质疑者承担。

第三十九条【规则生效】本规则自全体业主表决“双过半”通过之日起生效。本规则如有与法律法规相抵触的条款，该条款及相关联条款无效，局部无效不影响其它条款的效力。

第四十条【规则补充、修改与备案】本规则未尽事宜由代表大会补充规定，实质性条款修改属全体业主表决范围。

本规则及补充修改，按规定报社区、街道办、区主管部门备案。

补充规定或修改文件以“兰亭雅苑小区业主大会议事规则（补充）修正案”的形式出现，以便于文本衔接和归档。

第四十一条【规则保存与执有】本规则每户业主一份，业委会保存3份；根据备案需要报社区、街道办、区主管部门相应份数。

附表1

各栋在全小区业主代表大会的“人数-面积”表决权重

附表2                         

业主小组代表推选表

今推选        (房号：       联系方式            )、        (房号：       联系方式            )为本组业主代表，任期   年，召集本业主小组业主商讨决定业主小组内小共有事务和协调各方关系；依议事规则参加代表大会商议决定全小区大共有事务(如本业主小组有多位业主共同承担该组代表名额职责，依议事规则共同召集本组业主商讨决定业主小组内小共有事务；参加片区及全小区代表的议事表决，但表决前多位当选代表应书面约定于代表议事表决前，分工包干单元或楼层负责张贴拟表决事项并短信通知本组业主，接收本组业主书面或短信表决意见；本组业主反馈投票的一致意见不过半，多位当选代表必须取得一致意见，确定一个人在代表大会、片区议事会上签字，否则本组表决无效)。同意推选的本业主小组业主签名如下：

本业主小组专有面积合计：__________；上述代表获本业主小组推选票比例为：面积票______%、户数票__ __%。

附表3  

授权委托书

今委托_______，就_________事项，在_­­­_______期限内，填写书面表决意见（表决意见说明___________________________），其所填意见即为本人真实意思表达。

特此授权！

委托人(签名)：                   

年  月  日

                                 南京市栖霞区兰亭雅苑小区业主大会筹备组

                      签发：